不動産投資におかる初期費用

家賃収入でローン返済。皮算用しすぎると痛い目みるかも

他の投資商品と不動産投資の違いとして大きいのが、投資商品に対する初期の自己投資額です。
実際、他の投資商品である株式ですと、購入資金が手元になければ始めることはできませんので300万円であったら300万円を用意する必要があります。
対して、不動産投資ですと、物件そのものの価値を活かしてレバレッジを効かすこと=ローンを組むことが出来ますので、例えば新築の都内ワンルームマンションが2300万円だとしたら、2300万円を現金で用意する必要がないのです。
だからこそ、不動産投資のメリットとして「初期費用が少なくて済む」といったお話が上がってくるのです。

では、そもそも「初期費用」とは何を指すのでしょうか。
一点目に「自己資金」があります。
自己資金とは物件価格-ローン融資金額の差額です。
それでは、ローン金額がどのように決定されるかといいますと、
①ローン対象者の属性
②物件の資産価値
の2点によって決まります。

大まかな流れからいきますと、まず融資をお願いしたい銀行に物件の審査をお願いします。
建物が新築なのか中古なのか、駅からどのくらいの距離なのか、物件の完成度はどのくらいなのか…等を総合的に判断し、この物件であれば価格に対して○○%まで融資OKですよ、といった回答をします。
その後、ローン対象者の審査において問題が無ければそのパーセンテージで融資をすることが可能となります。

具体的にいきますと、
新築都内ワンルームマンション(23区内・駅10分圏内・20~25平米)の価格が大体2100~2500万円となっており、これにたいして90~95%の融資をすることが相場となっており、大体120~200万円前後となります。
中古物件になりますと、築年数が経過している分・設備が古い…等で融資のパーセンテージが80%以下になってくることもあります。
ただ、中古物件は価格が安いということもありますので、例えば1500万円前後の物件であれば300万円以上は用意をしておくべきです。

ここで、新築物件であれば物件価格の100%、融資を受けることも可能であり、そうすると初期費用もだいぶ抑えることが出来ますが、そちらはあまりおすすめできません。
なぜなら、ローン金額が大きくなる=月の負担が増えることになりますので、やはり新築であれば5~10%の自己資金は見込んだ方が良いと思います。
そして、もうひとつの初期費用として「諸費用」というものがあります。
こちらは物件価格とは別のものです。

大まかにあげると、
・司法書士への登記依頼の費用
・火災保険(必須)・地震保険
・管理基金・修繕積立基金
・銀行へのローン保証料
・販売会社の事務手数料
といったものでして、こちらを合計すると、およそ80~100万円程度の費用が
「物件価格とは別に」かかってきます。

ローンを100%で組む場合は諸費用分のみとなりますが、安定的に不動産投資を進めたいのであれば、およそ200万円~300万円程度が必要になってくることが分かるかと思います。
あとは、営業マンを上手くのせて頑張ってもらい少しでもお安くしてもらうことで、初期費用を抑えることができます。